Đại biểu Lê Thanh Vân: ‘Nên thừa nhận quyền tài sản trong quyền sử dụng đất’

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một đạo luật quan trọng, phức tạp, giữ vai trò căn bản trong hệ thống pháp luật về đất đai, có mối quan hệ và ảnh hưởng sâu sắc đến việc thực thi các chính sách quy định trong rất nhiều luật khác, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế-xã hội, tới tất cả các tổ chức và từng người dân.

Thừa nhận quyền tài sản nằm trong quyền sử dụng đất

Thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Lê Thanh Vân cho rằng đất đai là vấn đề có nhiều phức tạp, cụ thể trong thời quan đã xảy ra nhiều vụ khiếu kiện vấn đề đất đai đã dẫn đến đổ máu trong chính gia đình ruột thịt.

“Đây một phần lỗi là cơ chế, chính sách chúng ta chưa minh định được các quan hệ đất đai. Đặc biệt là quan hệ về sở hữu, quan hệ sử dụng và định đoạt với tư cách là một chế định về quyền sở hữu”, ông Vân nói.

Vì vậy, theo đại biểu Lê Thanh Vân, việc sửa đổi đất đai lần này nhằm khắc phục những hạn chế, những vấn đề nổi cộm, bức xúc nhất, đồng thời trả lời được đâu là nguyên nhân của các xung đột, mâu thuẫn trong quan hệ liên quan đến đất đai.

Đại biểu Lê Thanh Vân cho biết qua thực tiễn có một số thực trạng rất bức xúc, đầu tiên là phân loại đất. “Chúng ta hiện nay có cách phân loại đất nhưng chỉ phù hợp với giai đoạn trước. Khi kinh tế thị trường đã ăn sâu, chúng ta phải có nhận thức đúng hơn về phân loại đất, trong đó đất ở là cốt lõi dẫn đến xung đột trong quan hệ đất đai”, ông Vân nêu.

Đại biểu Lê Thanh Vân cho rằng cần phân loại tường minh hơn, đất nào là khu vực nhà nước quản lý thực hiện quyền chủ sở hữu theo Hiến pháp, còn đất mà thuộc về liên quan đến sử dụng của tư nhân thì phải thừa nhận quyền tài sản trong quyền sử dụng đất.

“Chúng ta không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai nhưng phải thừa nhận quyền tài sản nằm trong quyền sử dụng đất”, ông Vân nhấn mạnh.

Nói rõ về vấn đề này, đại biểu Lê Thanh Vân lấy ví dụ như trường hợp đất nông nghiệp. “Nếu như chúng ta không coi quyền sử dụng của họ như quyền tài sản thì việc thu hồi đất diễn ra rất căng thẳng và có thể dẫn đến những tranh chấp rất quyết liệt”, ông Vân nói.

Vấn đề gây bức xúc tiếp theo là xác định giá đất. Theo đại biểu Lê Thanh Vân, việc xác định giá đất còn mang tính chủ quan, đôi khi là áp đặt. “Chúng ta nói là tuân theo thị trường nhưng thực ra chúng ta có theo hết thị trường đâu”, ông Vân nêu.

Đại biểu Lê Thanh Vân cho rằng một trong những nguyên nhân dẫn đến xung đột trong quan hệ đất đai là chênh lệch địa tô mà địa tô được tạo ra từ đầu tư công và đầu tư bất động sản.

Để làm rõ vấn đề này, đại biểu Lê Thanh Vân ví dụ: “Một người nông dân có một sào đất, mỗi năm thu hoạch 2 vụ lúa, 1 vụ màu thì nó mang lại giá trị sau khi trừ chi phí đầu tư có thể được 100 triệu đồng. Tuy nhiên mảnh đất sau khi nhà nước thu hồi để đầu tư dự án công cộng hoặc đầu tư dự bất động sản thì nó đội giá lên rất nhiều 5 lần, 10 lần, có chỗ là hàng trăm lần”.

Bên cạnh đó, theo đại biểu Lê Thanh Vân, việc đền bù tái định cư đôi khi không sòng phẳng. “Nếu như chúng ta thu hồi theo giá mặc định của Nhà nước, giá 1m2 đất nông nghiệp ở thời kỳ thấp nhất chỉ khoảng 100.000 - 200.000 đồng, bây giờ là 1 triệu đến vài triệu. Nhưng khi trở thành đất bất động sản thì nó tăng lên đến vài trăm triệu”, ông Vân cho hay.

Tư duy nhiệm kỳ

Vấn đề thứ ba là về tư duy nhiệm kỳ. Theo đại biểu Lê Thanh Vân, gần như một ban chấp hành nhiệm kỳ của chính quyền nào đó bao giờ cũng điều chỉnh quy hoạch gia tăng quỹ đất.

Tuy nhiên, theo đại biểu, việc tăng quỹ đất thực chất là bán đất tăng ngân sách lấy thành tích, đây là tình trạng rất nguy hiểm. “Nhiều kỳ đại biểu Quốc hội đã nói rằng đừng có ăn vào tương lai của con cháu chúng ta, đất đai là tài sản, tài nguyên không tái tạo”, đại biểu Lê Thanh Vân nhấn mạnh.

Đại biểu Lê Thanh Vân cũng đặc biệt nhấn mạnh thu tiền sử dụng đất để tăng ngân sách phản ánh yếu kém trong tổ chức triển khai các nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội.

“Tới đây, nếu như Luật đất đai chúng ta xác định đúng đắn, hạn chế thì mới tạo ra áp lực các cấp chính quyền địa phương phải nghĩ cách tổ chức hoạt động kinh tế nào gia tăng giá trị bằng năng suất lao động, bằng các tổ chức, các hoạt động sản xuất dịch vụ để tạo ra giá trị xã hội cho xã hội”, ông Vân nói.

Một vấn đề khác cũng gây ra không ít bức xúc là việc lẫn lộn đấu thầu đấu giá đất. “Nhiều địa phương qua thực tiễn cho thấy có những trường hợp chưa đấu giá đất những đã đấu thầu rồi.

Đấu giá đất để xác định giá trị hình thành giá cả, từ đó mới kêu gọi nhà đầu tư và đấu giá, đấu thầu. Tuy nhiên, theo đại biểu Lê Thanh Vân thực trạng hiện nay đôi khi là đấu thầu lại có trước đấu giá, thậm chí là đồng nhất đấu giá, đấu thầu, cho nên tính chủ quan đó dẫn đến nhiều hệ lụy xã hội.

Từ những vấn đề trên, đại biểu Lê Thanh Vân đã nêu một số đề xuất trong Luật Đất đai sửa đổi. Thứ nhất là xác định mục đích thu hồi đất chỉ có một không phân biệt và cách thức thu hồi đất, việc đền bù giải phóng phải như nhau.

“Khi Nhà nước đã thực hiện quy hoạch cho dù dự án công, dự án tư đều có mục đích là phát triển kinh tế xã hội, trừ các dự án đặc biệt về quốc phòng, an ninh”, đại biểu Lê Thanh Vân nói.  

Thứ hai là tiến trình giải phóng mặt bằng đền bù. Ông Vân cho rằng phải theo trình tự trước hết là đánh giá hiện trạng, từ đó xác định giá cơ sở thì lúc đó mới tiến hành đấu giá và thu tiền đấu giá. Bước tiếp theo là thanh toán tiền đền bù cho người bị thu hồi đất và cuối cùng mới đến di dời và cưỡng chế.

Vấn đề thứ ba theo đại biểu Lê Thanh Vân là trong Luật đất đai phải ghi một vấn đề có tính nguyên tắc đó là không mở rộng quỹ đất làm tiền đề cho việc thu ngân sách từ việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Vấn đề tiếp theo là đối với các dự án đã được giao, phải kiên quyết xử lý, kỷ cương trong đó đất đai. “Khi đã quá hạn thì thu hồi, còn nếu như gia hạn có lý do thì trừ những trường hợp bất khả kháng”, ông Vân nhấn mạnh.

Cũng theo đại biểu Lê Thanh Vân, trong Luật Đất đai phải có quy định thật chặt, đó là khi mảnh đất được đấu giá phải là mảnh đất đã được quy hoạch, phê duyệt. “Vừa xây dựng triển khai dự án, vừa chạy thủ tục để lách luật là không được”, ông Vân nói.

Một vấn đề cuối cùng là giao đất cho dự án phải phù hợp với vòng đời triển khai của từng dự án. Đại biểu Lê Thanh Vân cho rằng trong tín dụng không thể lấy vốn vay ngắn hạn để chi cho đầu tư dài hạn. “Cũng như vậy, giao đất cho các dự án có vòng đời 30 năm, 50 năm để đánh giá kỹ và phù hợp với việc giao đất", ông Vân nói.

Đại biểu Lê Thanh Vân ví dụ: “Các dự án vòng đời chỉ có 35 năm thì đừng có giao 55 năm chủ đầu tư, người ta có thể lợi dụng để cho thuê lại, gây thất thoát ngân sách”.